מה עושים?
ובכן - ברשימה קצרה זו ננסה לעשות מעט סדר ולשפוך מעט אור על תהליך רכישת דירה חדשה מקבלן.
האם עורך הדין של הקבלן מייצג אותי?
בהחלט לא! על אף העובדה שהקונה נדרש לשלם סכומים לא מבוטלים בגין הוצאות משפטיות, אין עורך הדין של הקבלן מייצג אותו כלל ועיקר. ההפך הוא הנכון, עורך הדין של הקבלן מציין במפורש בהסכם המכר כי אינו מייצג את הקונה, ואף אינו יכול לייצגו בנסיבות אלו של ניגוד עניינים. לכן, חשוב מאד כי הרוכש לא יסתמך על עורך הדין של הקבלן וישכור עו"ד מטעמו על מנת שייצג אך ורק את אינטרס הקונה ויבדוק היטב את טיב זכויות הקבלן ואת הסכם המכר.
לפני הכל - מיהו הקבלן ממנו רוכשים?
אנחנו בדעה, כי לבירורים שנערכים "ברגליים" אין תחליף. לכן, מומלץ לבקר בפרויקטים קודמים של הקבלן ולראות את טיב הבניה. כמו כן, יש לשוחח עם רוכשים קודמים שגרים בדירות שבנייתן הסתיימה זה מכבר ולברר מה טיב הגימור, כיצד מתפקד שירות הלקוחות של הקבלן, מהו היחס שניתן לרוכשים, האם תיקון ליקויי הבניה מבוצעים בהצלחה וכו'. אם מדובר בקבלן קטן וחסר ניסיון, פעולות אלו חשובות עוד יותר ואין אנו ממליצים לרכוש דירה מקבלן שטרם סיים מספר פרויקטים שעמדו במבחן התוצאה לאורך שנים. לצד בדיקות אלו מובן כי חשוב לא פחות לבדוק את מצב הקבלן אצל רשם הקבלנים (תוקף רישיונו והסיווג שניתן לו), לחקור אודות מצבו הפיננסי (בין אם באמצעות חברות המידרג השונות או בפניה ישירה לבנק המלווה את הקבלן), לבדוק האם רשום במרשם פושטי הרגל ולחפש במאגרים משפטיים אודות תובענות שהוגשו כנגדו בעבר.
טיב זכויות הקבלן במקרקעין וטיב הזכות הנמכרת לקונה
על עורך הדין מטעם הקונה לבדוק בראש ובראשונה את טיב הזכויות של הקבלן. האם הקבלן הוא הבעלים של המקרקעין עליהם עומד לבנות, האם רכש אותם בעסקת קומבינציה שטרם נרשמה, או שמא מדובר בבעלות של מינהל מקרקעי ישראל. ככל וזכויותיו של הקבלן טרם נרשמו במרשם כלשהו, הרי שיש לבדוק היטב מהי הסיבה לעיכוב ברישום הזכויות שכן כל עוד הקבלן לא יירשם כך לא יוכל הקונה להירשם בעתיד כבעל הזכויות בדירתו. פועל יוצא מבדיקות אלו הוא הזכות הנמכרת לקונה שכן הקבלן לא יוכל למכור יותר ממה שיש לו. על הקונה לעולם לדרוש כי הזכות המוקנית לו תהיה בעלות בדירה או לחילופין חכירה מהוונת לדורות (49 שנים לפחות) ממינהל מקרקעי ישראל (מהוונת משמע: שכל תשלומי החכירה השנתיים שולמו עד סוף התקופה). כמו כן, על הרוכש לוודא ולדרוש כי הקבלן לא יוכל לשנות באופן מהותי את תוכניות הדירה, את תוכנית הבניין ואת אופיו של הפרויקט. בהחלט לא כדאי לגלות כי על אף שרכשתם דירה בבניין מגורים בקומה האחרונה תקבלו בסופו של יום את אותה דירה עם 3 קומות נוספות מעליה וכאשר בקומה הראשונה בבניין נוספו יחידות למסחר, וזאת בשל זכותו של הקבלן בהסכם לבצע שינויים בהיתרי הבניה.
קיום מו"מ על תנאי הסכם המכירה
הסכמי המכר של קבלנים סבוכים וארוכים כאשר בדר"כ הם רצופים "מוקשים" צרכניים ומשפטיים כאחד. חוזה המכר אוצר בתוכו שורה ארוכה של עניינים חשובים אותם חייב לבדוק הקונה או עורך הדין מטעמו, ולא נוכל לעמוד כאן על כולם. יחד עם זאת, נזכיר להלן מספר סוגיות שיש לשים לב אליהן.
מועד המסירה וביצוע המסירה: על מועד המסירה להיות ברור ואין לאפשר הגדרה הקובעת שמניין החודשים עד למועד המסירה יחל ממועד השונה ממועד חתימת ההסכם ושאינו תלוי בקונה או בקבלן. לעניין תקופות האיחור הרחבות שמעניק ההסכם לקבלן, יש להתמקח ולנסות לצמצמן כמה שניתן. בכל הנוגע לביצוע המסירה, יש לדאוג כי הצהרות הקונה לעניין הדירה בעת קבלתה יהיו הצהרות של קונה סביר שאינו מומחה וכי תינתן לו האפשרות המלאה לבדוק עם מומחים את הדירה בטרם מסירתה.
שיעורי הצמדה וריבית: יש לבדוק מהם מנגנוני ההצמדה והריבית הקבועים בהסכם. הקבלן ינסה לדרוש ריבית על התשלומים גם ללא פיגור וכן הצמדה למדד המחירים לצרכן בגין המדד אחד קדימה המפורסם לאחר ביצוע כל תשלום. על הקונה לעומת זאת, לדרוש לבטל כל חיוב בריבית בגין תשלומים המשולמים במועד ולצמצם ככל שניתן את הריבית במקרה של פיגור. לגבי ההצמדה יש לדרוש כי תהיה בגין המדד שכבר ידוע במועד כל תשלום ולא בגין המדד הבא.
תשלומים נוספים מעבר למחיר הדירה: יש לנסות למנוע ככל שניתן את ניסיונות הקבלן לגלגל על הרוכשים תשלומים חדשים שיוטלו עליו בנוגע לבניית הדירה כגון היטלי עירייה, מיסים חדשים, עבודות הפיתוח נוספות מסביב לבניין, היטל השבחה חדש וכיוצ'. קבלנים מנסחים בהסכם סעיפים המאפשרים להם לגבות סכומים נוספים מהקונה במקרים כאמור, ולפיכך יש לדרוש כי הקונה לא ישא בכל תשלום נוסף אלא אם הוטל עליו במפורש על פי דין. כמו כן, יש להגביל מראש את הסכום שישולם בגין רישום הזכויות בעתיד על שם הקונה.
בטוחות לקונה: יש לבדוק האם הקבלן עומד בחובות המוטלות עליו מכוח החוק בנוגע ללווי בנקאי ולבטוחות שהוא מחויב להעניק לקונה בגין התשלומים שהוא משלם. על הקונה לוודא כי התשלומים מועברים ישירות לחשבון הבנק המלווה בלבד ובשום אופן לא ישירות לקבלן, וכן המלצתנו היא לדרוש כי חלופת הבטוחה שתימסר לקונה היא ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) אשר תעמוד בתוקף עד למועד רישום הזכויות על שם הקונה.
ביצוע תיקונים: יש לוודא כי הקבלן מחויב בהסכם לעמוד במלוא חובותיו על פי חוק המכר (דירות), הן לעניין תקופת הבדק בה אחריות הקבלן כמעט מוחלטת (שלוש השנים הראשונות) והן לעניין תקופת האחריות שבאה לאחר מכן ולמנוע כל ניסיון בהסכם להתנות על חובותיו כאמור. כמו כן, בכל הנוגע לאופן ביצוע התיקונים ובמיוחד לעניין ביצוע תיקונים דחופים יש להסדיר זאת בהסכם באופן שיבטיח את זכויות הקונה שזכאי להנות ממגורים סבירים וראויים בדירה החדשה.
ביצוע שינויים במהלך הבניה: יש לדרוש כי הקבלן לא יסרב לבצע שינויים בדירה אלא מנימוקים סבירים, כי מחירי השינויים יהיו סבירים ובהתאם למקובל בשוק, וכי דחייה במועד המסירה בגין ביצוע השינויים תתאפשר רק אם סוכם על כך מראש ובכתב.
משכנתא: אחת הסוגיות החשובות ביותר שקונים נוטים שלא לייחס לה חשיבות היא האפשרות החוזית בהסכם לקחת משכנתא מן הבנק לצורך מימון רכישת הדירה. על הקונה לבדוק היטב כי ישנו סעיף בהסכם אשר מאפשר לו לקחת משכנתא, כי אין הגבלה על תשלום הון עצמי גבוה מדי בטרם לקיחת משכנתא וכי הקבלן יהיה מוכן לחתום על מסמכי הבנק לצורך קבלת המשכנתא.
מכירת הדירה לקונה אחר עוד בטרם מסירתה: תופעה הולכת ומתגברת של קבלנים היא לא לאפשר בהסכם המכר לרוכש למכור את זכויותיו בדירה לאחר בטרם הדירה נמסרת לו. לפיכך, ובאם מדובר בתקופה ארוכה עד למועד המסירה יש לדרוש כי הקבלן יאשר העברת זכויות לקונה חדש גם בטרם מסירת הדירה.
עמדו על מקצת מהעניינים החשובים שעל קונה לקחת בחשבון ולבדוק היטב בטרם ועם כניסתו לתהליך של רכישת דירה חדשה מקבלן. מובן כי אין מדובר ברשימה ממצה וישנם פרטים ועניינים חשובים נוספים שעל קונה לבדוק בטרם חותם על הסכם רכישת הדירה. כך או כך, המלצתנו היא לשכור שירותי עו"ד המתמחה בנדל"ן לצורך האמור ואין אנו יכולים לקבל את גישת "עצימת העיניים" והניסיון לחסוך בהוצאות דווקא כאשר הן דרושות לצורך עמידה על זכויותיו המשפטיות של הקונה. לא כל שכן, שכירת שירותי עו"ד מקרקעין מהווה מעין "ביטוח" והכשר מקצועי כי נבדקו זכויות הקונה הנרכשות וכפי שאדם אשר קונה דירה מיד שניה לא יעז לרכוש אותה בהיעדר ייעוץ משפטי מתאים, כך אנו ממליצים שתהיה הנורמה בעניין קניית דירות חדשות מקבלנים.
כותב המאמר הינו עורך דין בעל תואר ראשון ותואר שני במשפטים, בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים ( L.L.B, L.L.M ), חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין ובעל משרד, המתמחה בעיקר בדיני מקרקעין ונדל"ן, מיסוי מקרקעין, ייצוג בבתי משפט, ועוד. לאתר האינטרנט: www.amit-adv.co.il
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.