כל זוג שרכש דירה בעבר, מכיר את הדרך הקשה שהיה עליו לעבור כדי להשיג אותה.
הם היו ניגשים לבנק לבקש משכנתא על מנת שיוכלו לרכוש את הדירה, המסלול שהוצע להם נראה טוב שכן הריבית בו הייתה נמוכה. אך בדרך כלל היו בני הזוג מגלים שהבנקים היו מעדכנים את הריבית בשלב השני של המשכנתא, כלפי מעלה כמובן, ובני הזוג היו נאלצים לשאת בעול התשלומים הכבד.
כיום יש לכך פיתרון: מיחזור משכנתאות. בני הזוג יכולים לקחת משכנתא, ולהחליף אותה, במידת הצורך והיכולת, למסלול נוח יותר.
כיצד זה עובד? בני הזוג חותמים על מסלול של משכנתא בריבית מסוימת. כאשר הם רואים שהריבית או התשלומים במסלול אחר נוחים יותר הם יכולים למחזר את המשכנתא, ולעבור למסלול הזה. בכך הם מקטינים את תשלומי הריבית, את ההחזרים התקופתיים, פורסים אחרת את התשלומים, וחוסכים אלפי שקלים בשנה.
התנאים האופטימאליים למיחזור הם: משכנתא מעל 100 אלף שקל, משכנתא שהריבית בה היא מעל ל-5% , או כאשר נותרה תקופה של 10 שנים להחזר המשכנתא. גם אלה שלקחו משכנתא בריבית משתנה (משכנתא בה קובעים נקודות יציאה, והריבית נקבעת לפי נקודת היציאה, אשר הסיכון בה הוא שהריבית עלולה להיות גבוהה עקב שינויים בנקיים, מיתון או שינויים בכלכלה) יכולים למחזר את המשכנתא שלהם. מכיוון שבשלב הראשון של מסלול זה מציע הבנק משכנתא בריבית נמוכה, ובשלב השני הריבית עולה, הם יכולים למחזר את המשכנתא בזמן שהריבית היא בשיעור הנמוך יחסית, אך יש לציין שהחיסכון במקרה זה הוא קטן ולא משמעותי. בגלל שגם עשירית אחוז בריבית יכולה להשפיע באופן משמעותי על תשלום המשכנתאות, רצוי להתייעץ ולבחון מתי לבצע את מיחזור המשכנתא.
מדדים אחרים שיש לבחון הם: שער הדולר, המדד והמשכורת. כמובן שככל שמסלול מציע ריבית נמוכה יותר, רצוי למחזר באותו מסלול, כדי שהחיסכון יהיה גדול יותר.
מיחזור משכנתאות מיועד למי שלקח משכנתאות בשנים האחרונות, ומעוניין לצמצם, לקצר או לשנות את פריסת התשלומים. את המיחזור ניתן לעשות בבנק בו לקחנו את המשכנתא, או על ידי מעבר למסלול בבנק אחר. יחד עם זאת חשוב לציין שמי שלקח משכנתא בריבית משתנה לפני שנת 2004, לא יכול למחזר את המשכנתא שלו.
רצוי לבדוק מדי שנה את שוק המשכנתאות, מכיוון שהריביות, המבצעים או המסלולים משתנים, ואז ניתן למצוא משכנתא שמתאימה לצרכינו. כיום ישנן חברות פרטיות המייעצות ללווים, עושות חישוב של כדאיות המיחזור ובודקות היכן כדאי למחזר את המשכנתא. בסוף התהליך יכול הלווה לחסוך אלפי שקלים בשנה, ועשרות אלפים בכל תקופת המשכנתא. חברות אלו בדרך כלל, לוקחות עמלה פלוס אחוז קטן מסכום החיסכון. ניתן גם לעשות בדיקה עצמאית בבנק, אך במידה וחושדים בו ניתן לבצע בדיקה בבנק אחר, שם ישמחו לעשות זאת, שכן הם יחשבו שהלווה ירצה למחזר אצלם את המשכנתא.
לפי החלטת בנק ישראל, זכאים הלווים הממחזרים להנחה בעמלת פירעון. ככל שהלווה ותיק יותר, כך הוא זכאי להנחה גדולה יותר.
מכיוון שרכישת דירה כרוכה בהשקעה גדולה, אתם יכולים לחסוך לעצמכם כסף רב הן באופן מיידי והן לטווח ארוך על ידי מיחזור משכנתאות, וכך ליהנות יותר מן הדירה אותה רכשתם במיטב כספכם.